中国地产上半年举步维艰 尽超70%房企利润下滑

2022年上半年，房地产商的生活很困难。 疫情反复、房地产市场下跌、资金回笼滞后，焦急等待的“红色五月”未来，达到了两次债台高筑的高峰，在“内外交困难”的行业格局下，上市房企给出了“分化加剧”的回答。

剔除未能如期公布2022年中期业绩的上市房企后，据乐居财经统计，169家上市房企中，129家的归母净利润同比下降76.3%。 从是否盈利来看，55家房企亏损，合计亏损超过595亿元。

位居亏损榜首的是富力地产，上半年亏损69.2亿元的建筑业房地产紧随其后，提交了亏损56亿元的成绩单。 同期，取得“盈余转亏”成绩的人中也有阳光城等过去的TOP15成员。 头部学生和国资房企也未能摆脱利润下滑的困境，所幸其利润规模仍在行业领头羊利润排行榜上，中国海外发展、万科、保利发展、华润置地、龙湖集团排名前五。

“房地产行业上市公司毛利率水平总体下降到20%以下，净利润水平逐渐接近制造业，盈利规模受市场下行影响降至近年来低点，高投入高回报的时代已经结束。 ”中指研究院企业事业部研究主管刘水向《证券日报》记者表示，行业已经进入低利润时代，行业风险清晰后，市场将进入复苏周期，上市房企毛利率水平有可能回升。

据乐居财经统计数据显示，15家房企亏损额达10亿元以上，除富力房地产和建筑业房地产外，蓝光发展、阳光城、正荣房地产等8家房企亏损额在20亿元至50亿元之间。 从归母纯金利率变动幅度来看，超过7成的房企同比减少，同比超过50%的房企达到84家。

据乐居财经统计，今年上半年，169家样本房企中，有40家房企回归母净利润实现正增长，其中一半房企增速未超过20%。 同期，上市房企归属于母净利润TOP30的门槛仅为11.49亿元，去年为20.3亿元。 TOP30平均归母净利润37.73亿元，同比减少30.8%。

我国海外发展、万科、保利发展及华润置地4家房企的归母净利润均超过百亿元，分别为167.43亿元、122.23亿元、108.26亿元及106.03亿元; 15家房企净利润超过20亿元，其中，龙湖集团继四大“百亿元纯利”房企之后，为74.8亿元。

在民营房企中，奉行长期主义的龙湖集团、市场下行期逆市进取的滨江集团，归母纯金得利有所增长。 国资背景下的建筑股份、京投发展等房企，盈利能力也呈上升趋势，但增速在10%以下。值得注意的是，京能置业上半年盈余为亏损，归母净利润同比下跌16146.48%，降幅最大。

由于创立以来首次出现亏损，在9月1日的2022年中期业绩说明会上，建筑业地产董事会主席胡葆森向全体投资者道歉。 “我们一直在深刻反省。 自己找原因，决不怨天尤人，也决不拒绝“躺平”。 ”

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刘水表示，从影响2022年上半年本期净利润水平的因素来看，一是加大存量、投资性房地产、长期股权投资等资产减值准备力度。 二是联营项目收益减少;三是为应对现金流安全和投资配置调整，部分房企处置非核心资产、形成亏损四.宏观经济下行压力大，疫情反复，居民收入预期减弱

不过，东高新高级投资顾问突然向《证券日报》记者表示，在“保险大厦”和“防范风险”的指导思想下，房地产行业底部是坚实的，从前两个季度的表现来看，在最困难的时刻，整个行业的收益、利润、费用、现金流都是系统性的

总体而言，头部精英能保持利润总盘的增长，但风险房企被甩在后面，亏损可能只是开始。 可见，在市场处于上下半场转型期的情况下，上市公司业绩进一步分化。 那么，接下来具备哪些能力的房企能保持盈利能力呢?

尽管目前大的经济环境和房地产行业形势不容乐观，但《证券日报》记者的多方采访和头部标杆房企管理层在2022年中期业绩释放的信息表明，中长期内许多房企对市场有着坚定的信心。

对于房地产行业发展走势的预判，龙湖集团执行董事兼首席执行官陈序平向《证券日报》记者表示，“今年在不低、筑底、向好的态势下，整体趋稳向中，预计全年房地产商品房成交规模将比去年有30%左右的降幅，但我认为有信心随着一些项目陆续推进，8月有信心实现单月增速加。 ”

“我们认为房地产行业仍然是主导产业。 预计年销售额将保持在12万亿元的水平。 从长远来看这个行业，我觉得绿城(中国)的未来还很充分。 ”绿城中国董事会主席张亚东对《证券日报》记者说。 “我们更加重视收益和利润的质的增长，将来会保持两位数的增长。 ”

阐述了后半年市场结构演化趋势，中国海外发展董事会主席颜建国提出“三个分化”。 一个是市场分化，一个是二线和强三线城市为主战场。 二是行业分化，房企数量大幅减少，行业集中度显著提高;三是企业分化，行业容忍度下降，精准管理能力强，产品和服务声誉好的企业在竞争中胜出。